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Les DVF ne donnent pas un prix au m² prêt à publier : il faut définir le territoire, la période, le type de bien, la surface retenue et la façon de regrouper les lignes d’une même vente. Une moyenne tronquée peut limiter l’effet des transactions atypiques, mais c’est un choix d’analyse, pas une méthode officielle prescrite par Etalab. Le résultat doit donc être présenté comme une estimation accompagnée de ses règles et de ses limites.
Définir ce que votre prix au m² doit mesurer
Avant d’ouvrir un fichier, fixez la question à laquelle le chiffre doit répondre. Un prix au m² pour les appartements d’une commune sur une année ne décrit pas la même chose qu’un prix tous biens confondus sur cinq ans. Une période courte est plus actuelle, mais peut laisser peu de ventes ; une période plus longue peut stabiliser le nombre d’observations, au prix d’un mélange de dates et de conditions de marché.
- Type de bien : séparez au minimum appartements et maisons si votre objectif est de comparer des biens similaires.
- Période : indiquez les dates de début et de fin, et signalez que les millésimes récents peuvent être incomplets.
- Territoire : précisez s’il s’agit de la commune telle qu’elle existe aujourd’hui ou d’un périmètre historique reconstitué.
- Surface : nommez le champ utilisé et ne mélangez pas des dénominateurs différents.
- Exclusions : expliquez les observations non retenues et les motifs de leur exclusion.
Ces choix ne sont pas des détails techniques : ils définissent le sens du résultat et déterminent si deux estimations sont comparables.
Comprendre les champs DVF avant de calculer
L’application DVF d’Etalab affiche un prix net vendeur : il exclut les frais d’agence et les frais de notaire, inclut la TVA et n’inclut pas le mobilier vendu avec le bien, comme une cuisine équipée. La surface affichée est la surface réelle bâtie. Une surface Carrez peut apparaître dans le fichier, mais elle est renseignée de façon sporadique et n’a pas de valeur légale dans ce contexte. Ces descriptions figurent dans la FAQ officielle DVF d’Etalab, consultée le 3 octobre 2026.
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Choisissez un seul dénominateur cohérent pour votre calcul. La surface réelle bâtie constitue le champ de référence décrit par Etalab pour la surface affichée dans l’application ; si vous utilisez la surface Carrez, présentez-la séparément et indiquez que sa disponibilité est inégale. Un ratio construit avec l’une ne doit pas être comparé sans explication à un ratio construit avec l’autre.
Télécharger les données et dater l’extraction
Les données brutes sont produites par la DGFiP et mises à jour deux fois par an, fin avril et fin octobre. La livraison d’avril couvre jusqu’à la fin de l’année précédente ; celle d’octobre va jusqu’à la fin juin de l’année en cours. Des transactions peuvent être ajoutées à plusieurs millésimes lors d’une mise à jour, et leur remontée peut prendre du temps. Notez donc la date d’extraction, les millésimes utilisés et le territoire couvert : deux calculs portant sur la même période peuvent différer si les fichiers n’ont pas été extraits à la même date.
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- Choisissez la source : téléchargez les données brutes DGFiP depuis data.gouv.fr ou utilisez les fichiers géolocalisés préparés par Etalab.
- Fixez le champ géographique : pour un fichier découpé par commune, filtrez avec le code commune, pas avec le code postal.
- Consignez la version : enregistrez la date de téléchargement, les millésimes et les éventuelles exclusions géographiques dans vos notes de calcul.
La différence entre code postal et code commune peut être concrète : Etalab cite le 14e arrondissement de Paris, dont le code commune est (75)114, tandis que (75)014 est le code postal correspondant. Un filtre fondé sur le mauvais code peut donc produire une sélection erronée.
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Regrouper les lignes d’une même mutation avant de calculer
DVF décrit des mutations, mais une mutation peut comporter plusieurs dispositions ou éléments fonciers. Une ligne n’est donc pas nécessairement une vente indépendante. Avant de calculer un ratio, vérifiez les identifiants et la structure de chaque transaction, puis déterminez comment la valeur foncière et la surface se rapportent à l’unité de vente retenue.
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La fiche parcellaire présentée par Etalab expose notamment la date, la valeur foncière et les dispositions, mais la FAQ ne fournit pas de recette complète d’agrégation applicable à toutes les situations. Évitez donc de calculer prix ÷ surface sur chaque ligne puis de traiter chaque ratio comme une vente autonome, sauf si vous pouvez justifier que ces lignes correspondent bien à des unités indépendantes et comparables.
- Repérez l’unité d’analyse : décidez si une observation représente une vente, un bien ou une autre unité explicitement définie.
- Examinez les identifiants et dispositions : vérifiez quelles lignes se rattachent à la même mutation.
- Associez prix et surface : agrégez ou retenez ces valeurs selon une règle cohérente avec l’unité choisie, puis consignez cette règle.
- Calculez le ratio : divisez la valeur retenue par la surface correspondante et conservez une observation par unité statistique définie.
Choisir et expliquer l’estimateur
Une fois les observations comparables établies, choisissez comment les résumer. La moyenne arithmétique est facile à interpréter, mais des prix exceptionnellement hauts ou bas peuvent la déplacer. La médiane décrit le point central de la distribution et est moins sensible aux valeurs extrêmes. La moyenne tronquée retire une fraction annoncée des observations les plus basses et les plus hautes avant de calculer la moyenne du reste.
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| Méthode | Ce qu’elle résume | Point d’attention |
|---|---|---|
| Moyenne arithmétique | La somme des prix au m² retenus divisée par le nombre d’observations. | Des transactions atypiques peuvent fortement influencer le résultat. |
| Moyenne tronquée | La moyenne après retrait des fractions basses et hautes que vous avez définies. | Le taux de troncature est un choix à justifier ; la FAQ d’Etalab n’en prescrit aucun. |
| Médiane | La valeur située au centre des observations ordonnées. | Elle ne décrit pas à elle seule l’étendue ni la forme de la distribution. |
Pour rendre une moyenne tronquée reproductible, indiquez le pourcentage retiré à chaque extrémité, le nombre d’observations avant et après ce traitement, ainsi que la règle de regroupement préalable. Il n’existe pas, dans la FAQ consultée, de taux officiel ni d’estimateur imposé pour calculer un prix au m². Si une moyenne tronquée est votre choix, présentez-la comme tel ; une médiane complémentaire peut aider à voir si la conclusion dépend beaucoup de la méthode.
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Une fusion communale peut changer les noms des sections cadastrales, mais les anciennes données DVF ne sont pas réécrites pour intégrer ce renommage. Etalab avertit que des mutations antérieures à la fusion peuvent manquer sur une partie de la commune nouvelle. Il ne faut donc pas supposer qu’un filtre sur le code de la commune actuelle récupérera automatiquement toutes les ventes historiques du territoire fusionné.
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- Repérez les dates de fusion et les codes commune concernés dans les millésimes étudiés.
- Vérifiez les sections cadastrales et la couverture des mutations avant et après le changement de périmètre.
- Si vous rapprochez des périmètres, documentez la correspondance : indiquez sa provenance, les hypothèses appliquées et les zones qui restent incertaines.
- Qualifiez le résultat : distinguez les données observées sous le périmètre d’origine de celles que vous avez rattachées à la commune nouvelle.
La FAQ d’Etalab ne fournit ni table officielle de correspondance ni règle complète pour reconstituer les communes historiques fusionnées. Une série réconciliée dépend donc des correspondances choisies ; elle ne doit pas être présentée comme une couverture historique automatiquement complète.
Vérifier les absences et les limites de couverture
Ne pas voir une transaction sur la carte ne prouve pas à lui seul qu’elle est absente des données. Le rapprochement entre une mutation avec identifiant parcellaire et le plan cadastral peut échouer, par exemple si la parcelle est mal renseignée ou renumérotée ; la transaction peut néanmoins figurer dans les données brutes. Pour une vérification, comparez la carte aux fichiers source avant de conclure qu’une vente manque.
- Champ absent : certaines informations, comme l’étage d’un appartement, ne figurent pas dans la base initiale ; ne les déduisez pas des champs disponibles.
- Vente récente absente : la remontée peut être lente et les millésimes récents peuvent être complétés lors de mises à jour ultérieures.
- Transaction introuvable : Etalab renvoie les usagers au service de publicité foncière compétent et précise ne pas détenir d’information supplémentaire à ajouter à la base.
- Territoire non couvert : selon la FAQ, DVF ne contient pas les mutations du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et de Mayotte. Pour l’ancienne Alsace-Moselle, elle renvoie au Livre Foncier, dont les données ne sont pas actuellement ouvertes.
Présenter un chiffre que le lecteur peut interpréter
Au lieu d’annoncer seulement « le prix au m² de la commune », donnez le résultat avec ses conditions de calcul. Une présentation utile indique le segment immobilier, la période, la date d’extraction, le territoire, le nombre d’observations retenues, le champ de surface, la règle de regroupement des lignes et le traitement des valeurs extrêmes. Mentionnez aussi les exclusions et les limites pertinentes, en particulier une fusion communale ou un millésime susceptible d’être incomplet.
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Fix the driver behind crashes, sound loss and screen glitchesFind Drivers →Repair Windows errors before they cause bigger problemsFix Now →Scan for outdated or missing drivers - takes under a minuteDriver Scan →La comparaison entre deux communes ou deux périodes n’est solide que si ces règles sont cohérentes. Si les périmètres, les surfaces ou les règles de nettoyage diffèrent, expliquez précisément la différence plutôt que de présenter les chiffres comme directement équivalents.
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